IRPJ sobre aluguel: regras e como declarar

A receita de aluguel é uma fonte importante de renda. Seja na locação de imóveis, salas comerciais, galpões ou unidades residenciais, esses valores integram o faturamento da pessoa jurídica e estão sujeitos à tributação. Entre eles, o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), que incide sobre os resultados da atividade, incluindo receitas imobiliárias.

A forma como o IRPJ incide sobre o aluguel depende do regime tributário adotado pela empresa, como Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real, e cada modelo possui regras próprias, alíquotas específicas e diferentes formas de cálculo.

Por isso, te convidamos a seguir com a leitura pra entender como funciona o IRPJ sobre aluguel, como calcular corretamente e quais cuidados são necessários pra manter sua empresa regular perante a Receita Federal. 

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O que é o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)?

O Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) é um tributo federal cobrado sobre o lucro obtido pelas empresas brasileiras. Ele incide sobre o resultado positivo das atividades empresariais, independentemente do setor de atuação.

Ou seja, qualquer receita obtida por uma empresa, incluindo aluguéis, vendas de produtos ou prestação de serviços, pode estar sujeita à tributação pelo IRPJ, conforme o regime tributário adotado. Com isso, a ideia é tributar a capacidade econômica da pessoa jurídica, considerando sua lucratividade.  

As principais características do IRPJ incluem:

1. Tributo federal administrado pela Receita Federal;
2. Incide sobre o lucro da empresa;
3. Obrigatório pra empresas com atividade econômica formal;
4. Apuração mensal, trimestral ou anual, dependendo do regime tributário.

As alíquotas padrão do IRPJ são 15% sobre o lucro apurado, mais um adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000 por mês, ou R$ 60.000 por trimestre.

Vale dizer: esse adicional é conhecido como adicional de IRPJ e costuma impactar empresas com maior faturamento ou margens de lucro elevadas.

Leia também: Imposto de Renda 2026 - Guia com Novas Regras.

Como o IRPJ incide sobre o aluguel?

A receita de aluguel é considerada receita operacional ou não operacional, dependendo da sua atividade, mas, em ambos os casos, ela integra a base tributável do IRPJ. Isso significa que os valores recebidos com locação de imóveis devem ser incluídos no cálculo do lucro da empresa e, consequentemente, na apuração do imposto devido.

A forma de tributação depende principalmente de dois fatores:

1. Regime tributário escolhido pela empresa;
2. Estrutura e natureza da atividade empresarial.

Cada regime possui regras próprias de cálculo, alíquotas e obrigações fiscais. Veja como funciona em cada caso.

Simples Nacional

Empresas optantes pelo Simples Nacional também podem ter receita de aluguel, mas existem algumas particularidades importantes. Se a atividade principal da empresa for a locação de imóveis próprios, ela geralmente não poderá optar pelo Simples Nacional, pois essa atividade não é permitida nesse regime em muitos casos.

Por outro lado, empresas que possuem outra atividade principal e recebem aluguel como receita acessória podem incluir esses valores na base de cálculo do Simples Nacional.

Nesse regime, o IRPJ não é pago separadamente. Ele está incluído no DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional), juntamente com outros tributos, como:

1. IRPJ;
2. CSLL;
3. PIS;
4. COFINS;
5. ISS ou ICMS.

Enquanto isso, a alíquota varia conforme o faturamento anual da empresa e o anexo do Simples em que a empresa está enquadrada. Isso simplifica o recolhimento, mas exige atenção ao correto enquadramento da atividade.

Leia também: Planejamento tributário - Como reduzir impostos de forma legal e estratégica.

Lucro Real

No regime de Lucro Real, o IRPJ é calculado com base no lucro líquido efetivamente obtido pela empresa, após a dedução de despesas operacionais permitidas — como receitas de aluguel, que passam a integrar o resultado da empresa. 

A fórmula básica é:

Lucro tributável = receitas totais − despesas dedutíveis

Entre as despesas que podem ser deduzidas estão:

1. Manutenção do imóvel;
2. Taxas administrativa;
3. Despesas com condomínio;
4. Impostos relacionados ao imóvel;
5. Custos operacionais.

Após encontrar o lucro tributável, aplicam-se 15% de IRPJ sobre o lucro e o adicional de 10% sobre o lucro que exceder o limite. É um regime, então, mais preciso, pois considera o lucro real da empresa, mas exige controle contábil e cumprimento das obrigações fiscais.

Lucro Presumido

O Lucro Presumido é um dos regimes mais comuns pra empresas que recebem receita de aluguel. Nele, a Receita Federal presume uma margem de lucro fixa sobre o faturamento, sem considerar necessariamente o lucro real obtido.

Pra atividades de locação de imóveis, a presunção de lucro normalmente é de 32% sobre a receita bruta. Isso significa que a base de cálculo do IRPJ será de 32% da receita de aluguel. Em seguida, sobre essa base, aplicam-se 15% de IRPJ e o adicional de 10% sobre valores acima do limite legal.

Esse modelo costuma ser vantajoso pra empresas com poucas despesas operacionais, pois simplifica o cálculo e pode reduzir a carga tributária em comparação ao Lucro Real. Por outro lado, empresas com custos elevados podem pagar mais imposto do que pagariam no regime de Lucro Real. 

O que muda com a Reforma Tributária?

O principal foco da reforma é a substituição de tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS por dois novos impostos:

1. CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito federal;
2. IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.

Além disso, foi criado o Imposto Seletivo, com aplicação específica sobre determinados setores. Embora o IRPJ continue existindo, algumas mudanças indiretas afetam empresas que trabalham com locação de imóveis.

Mudanças que impactam empresas com receita de aluguel

Confira, abaixo, os principais impactos.

Possível redução ou reorganização da carga tributária total

Com a unificação de tributos sobre consumo, empresas podem ter previsibilidade fiscal — o que facilita o planejamento e controle financeiro e tributário, inclusive sobre receitas imobiliárias.

Maior transparência na apuração tributária

O novo modelo favorece a apuração dos tributos, pois reduz a cumulatividade e facilita a identificação da base de cálculo real das receitas.

Impactos indiretos sobre o Lucro Real e Lucro Presumido

Como o lucro tributável depende da estrutura de custos e tributos pagos pela empresa, alterações nos tributos sobre consumo podem afetar o resultado líquido e, consequentemente, o valor do IRPJ devido.

Incentivo à formalização e digitalização fiscal

A Reforma Tributária fortalece a integração digital entre empresas e Receita Federal, tornando ainda mais importante o uso de ferramentas como Certificado Digital pra envio de declarações e cumprimento de obrigações.

Como calcular IRPJ sobre aluguel?

O cálculo do IRPJ sobre aluguel depende diretamente do regime tributário adotado pela empresa. A seguir, veja exemplos práticos pra facilitar o entendimento.

Lucro Presumido

Este é um dos cenários mais comuns pra empresas que administram ou possuem imóveis pra locação.

Situação:

1. Receita mensal de aluguel: R$ 50.000
2. Percentual de presunção: 32%

Calcule a base de cálculo (R$ 50.000 × 32% = R$ 16.000) e o IRPJ (15% sobre R$ 16.000 = R$ 2.400). Como não há adicional de 10%, pois o lucro presumido não ultrapassou o limite mensal de R$ 20.000, o valor do IRPJ mensal é de R$ 2.400.

Lucro Real

Situação:

1. Receita mensal de aluguel: R$ 50.000
2. Despesas dedutíveis: R$ 20.000

O lucro real (R$ 50.000 − R$ 20.000) é de R$ 30.000, enquanto o IRPJ base (15% de R$ 30.000) é de R$ 4.500. Há, ainda, o adicional (R$ 30.000 − R$ 20.000 = R$ 10.000) de 10%, que totaliza R$ 1.000. Com isso, o IRPJ total é de R$ 5.500.

Simples Nacional

No Simples Nacional, o IRPJ está incluído no DAS e não é calculado isoladamente. Então, temos a seguinte situação:

1. Receita mensal: R$ 20.000
2. Alíquota efetiva estimada: 6%

Valor total do DAS = R$ 1.200. Parte desse valor corresponde ao IRPJ, conforme a tabela do Simples Nacional.

Como declarar IRPJ sobre aluguel (2026)?

A declaração do IRPJ sobre aluguel é feita por meio das obrigações fiscais transmitidas à Receita Federal, que variam conforme o regime tributário. O processo é totalmente digital e exige o uso de sistemas específicos e Certificado Digital válido. Veja o passo a passo geral:

1. Organize os dados financeiros

Antes de iniciar a declaração, reúna:

1. Contratos de aluguel;
2. Comprovantes de recebimento;
3. Despesas relacionadas aos imóveis;
4. Registros contábeis;
5. Extratos bancários;

2. Registre as receitas no sistema contábil

As receitas de aluguel devem ser registradas como receita operacional quando fazem parte da atividade principal, ou receita não operacional, quando são acessórias.

3. Apure o IRPJ no sistema da Receita Federal

Dependendo do regime, a empresa deverá utilizar obrigações como:

1. ECF (Escrituração Contábil Fiscal);
2. ECD (Escrituração Contábil Digital);
3. PGDAS-D (para empresas do Simples Nacional).

4. Transmita a declaração com Certificado Digital

O envio das obrigações fiscais exige autenticação com Certificado Digital, que garante:

1. Segurança das informações;
2. Validade jurídica;
3. Conformidade com a Receita Federal.

Sem o certificado, a transmissão não é possível para a maioria das empresas.

5. Acompanhe o processamento

Após o envio, é importante acompanhar:

1. Possíveis pendências;
2. Inconsistências;
3. Notificações da Receita Federal

Como pagar IRPJ sobre aluguel?

O pagamento do IRPJ sobre aluguel é feito por meio do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais). O processo é digital e exige atenção ao preenchimento correto e aos prazos definidos pela Receita Federal. Entenda:

1. O DARF pode ser emitido pelo sistema da Receita Federal, software contábil ou com apoio do contador;
2. É necessário informar o código de receita, o período de apuração e o valor do imposto devido;
3. No Lucro Presumido, o pagamento é trimestral. No Lucro Real, pode ser mensal ou trimestral. No Simples Nacional, o IRPJ está incluído no DAS mensal;
4. O atraso gera multa, juros e pode deixar a empresa em situação fiscal irregular;
5. O pagamento pode ser feito por internet banking, aplicativo do banco ou em instituição financeira autorizada;
6. Após a quitação, a Receita Federal registra automaticamente o pagamento no sistema da empresa.

Quem está isento do imposto sobre aluguel?

Empresas não são totalmente isentas de IRPJ sobre receitas de aluguel quando há finalidade lucrativa. O imposto incide quando o aluguel é registrado como receita operacional ou não operacional, independentemente do imóvel ou da duração do contrato.

A isenção pode ocorrer apenas em situações como empresas optantes pelo Simples Nacional com faturamento dentro dos limites legais, nas quais o IRPJ já está incluído no DAS, ou organizações sem fins lucrativos que atendam integralmente aos requisitos legais de imunidade tributária. 

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O que acontece se não declarar o IRPJ sobre aluguel?

A não declaração do IRPJ pode ligar o sinal de alerta na Receita Federal ao cruzar dados com contratos, movimentações bancárias e declarações acessórias. Afinal, isso facilita a identificação de omissões ou inconsistências nas informações prestadas pela empresa.

Como resultado, a empresa pode sofrer uma multa de até 75% sobre o valor devido, juros com base na taxa Selic, impedimento de emitir certidões negativas e restrições fiscais que dificultam financiamentos, participação em licitações e operações comerciais.

Em casos mais graves, a empresa também pode ser enquadrada em processos administrativos fiscais.

Leia também: O que é taxa Selic.

Principais cuidados ao declarar IRPJ

O primeiro cuidado é garantir que as receitas de aluguel estejam registradas na contabilidade e classificadas conforme o regime tributário. Também é válido acompanhar os prazos de apuração, revisar os cálculos e manter documentos como contratos, comprovantes de recebimento e relatórios financeiros organizados.

O uso do Certificado Digital é também necessário, pois permite assinar e transmitir declarações com segurança e validade jurídica. Assim, a empresa acessa os sistemas da Receita Federal, envia obrigações acessórias e reduz riscos de erros, atrasos ou inconsistências no processo fiscal.

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Manter a conformidade fiscal é parte fundamental da saúde financeira de qualquer empresa, especialmente quando existem receitas recorrentes como aluguéis. Contar com ferramentas seguras e soluções confiáveis facilita a rotina contábil, reduz riscos e garante mais tranquilidade na gestão tributária.

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